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秉北乙

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行尸走肉第三季

杭州奥体板块今年密集“商改住” 专家警示：警惕城市公共中心“卧城化”_我的网站

大秦帝国

一 | 奥体板块记者黄煜轩摄奥体板块记者黄煜轩摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。

2013年滑雪时遭遇脑部重伤后，F1世界冠军舒马赫一直在接受治疗。一个月前，舒马赫的妻子科琳娜决定拍卖其部分手表藏品，收入用于治疗舒马赫。

二 | 如今拍卖已经结束，8块藏表共卖出410万欧元。

2013年12月29日，舒马赫在瑞士滑雪时发生滑雪事故，头部严重受伤。住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。自从舒马赫重伤昏迷之后，他的妻子科琳娜规定，只有最亲近的人才可以在他们位于瑞士洛桑湖畔的豪宅中探访。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。

三 | 密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。

四 |

2022年7月，科琳娜在代表舒马赫接受北莱茵-威斯特法伦州国家奖时，曾罕见地透露，受伤确实让舒马赫变成了另一个人，而且康复的程度并不乐观。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。

五 | “我每天都想念迈克尔，不仅仅是我，还有孩子们、家人、他的父亲，每一个与他有关的人都想念迈克尔。公示期至8月17日止。但是他还在这里，只是和以前有所不同。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。

六 | 此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。”

“我们努力延续迈克尔喜欢的家庭生活，并继续着我们的生活。

七 | 正如他一直所说的，‘家庭是隐私的’。对我来说，重要的是他能够尽可能地享受他的私人生活。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。迈克尔一直保护着我们，现在轮到我们保护迈克尔了。”

十余年间，科琳娜一直没有放弃对舒马赫的治疗，从舒马赫亲友透露的些许信息中我们得知，卧病在床的这十余年，舒马赫的状况并不好。

八 | 他的体重掉到了45公斤，身高也从1.74米降到了1.60米。舒马赫的治疗费用数额巨大，为了让车王回家接受治疗，科琳娜花费约1170万欧元在瑞士家里建造一间高级病房，并且为舒马赫配备了一个高级医疗护理团队，15人的医疗团队24小时监护舒马赫病情。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。

因为需要支付高昂的治疗费用，此前科琳娜已经为治疗舒马赫变卖了近9000万欧元的家产。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。2015年，科琳娜以3000万欧元出售了舒马赫的私人飞机和在挪威的房产，2021年又以5870万欧元出售了位于瑞士的豪宅。据德国媒体称，目前舒马赫每年的治疗费用为700万欧元。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。

在舒马赫遭遇意外之前，他的身家已经达到6.5亿欧元（约合人民币50亿元），在当年的德国富豪榜上排名第178位。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。

九 | 最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。舒马赫遭遇飞来横祸，科琳娜便成为其家庭财富以及商业集团的代理人，目前舒马赫的商业集团依然能够产生巨额收益，科琳娜管理着资产、银行账目、商业合作、律师和全体人事工作。

据在德国生活过的人介绍，德国大部分银行的账户极难由他人变现。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。他人变现时必须有开户人签字的授权书，除非开户人死亡，开户人的妻子、孩子和父母没有授权书就取不出现金，这意味着财产如果是以舒马赫的名义存下来的，要取出这些存款必须要舒马赫本人签字才行。

而如果舒马赫死亡的话，科琳娜和孩子们才能提取遗产。因此，这些钱目前对舒马赫家人来说只是一个数字，所以，科琳娜为了救丈夫只能变卖两人共同的房产、飞机等资产。

2020年，科琳娜还寄希望通过干细胞移植手术，重建舒马赫的中枢神经系统。她坚强地说道：“我不会剥夺他活着的权力，我还想看他再赢一次。”

。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。

十 | 住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。

十一 | 第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。

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Published on:03:05:48